Informe de gestin activos hoteleros 2014 - Magma Hospitality Consulting Espaa

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    12-Nov-2014

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El informe Gestin de los activos hoteleros 2014 est basado en una encuesta realizada a 77 cadenas hoteleras, nacionales e internacionales con hoteles en Espaa, para conocer su opinin en relacin con su estrategia de expansin, evolucin de los modelos de negocio en cuanto a la situacin contractual entre operadores y propietarios (contratos de gestin y alquiler) y posibles operaciones de fusin en el sector. Magma Hospitality Consulting

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1. MAGMA TRI HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Informe de Gestin de Activos Hoteleros Espaa 2012 Mayo 2013 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES DUBAI - LONDRES GESTIN DE ACTIVOS HOTELEROS ESPAA 2014 MAGMA HOSPITALITY CONSULTING Junio 2014 2. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina1 NDICE 1 INFORME DE GESTIN DE ACTIVOS HOTELEROS 2014........................................2 1.1 SITUACIN ACTUAL DE LOS ACTIVOS HOTELEROS ESPAOLES ............................................... 3 1.2 EVOLUCIN DE LOS MODELOS DE NEGOCIO .................................................................... 5 1.3 LAS RENTAS .............................................................................................................. 6 1.4 LAS COMPRAS Y DESINVERSIONES .................................................................................. 9 1.5 PREVISIONES DE CIERRE PARA EL EJERCICIO 2014........................................................... 11 3. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina2 1 Informe de gestin de activos hoteleros 2014 El informe Gestin de los activos hoteleros 2014 est basado en una encuesta realizada a 77 cadenas hoteleras, nacionales e internacionales con hoteles en Espaa, para conocer su opinin en relacin con su estrategia de expansin, evolucin de los modelos de negocio en cuanto a la situacin contractual entre operadores y propietarios (contratos de gestin y alquiler) y posibles operaciones de fusin en el sector. El informe muestra la composicin actual de la cartera de activos de los grupos hoteleros en Espaa (propiedad, alquiler, gestin o franquicia), la evolucin de los diferentes modelos de negocio desde el ao 2009 y las previsiones para este ejercicio 2014, los niveles de renta medios de sector, as como las previsiones de inversin y desinversin de las cadenas hoteleras. Algunas de las principales conclusiones que se extraen de este informe son las siguientes: Existe un mix muy equilibrado entre hoteles en propiedad (30%), en alquiler (30%) y en gestin (25%). La franquicia sigue creciendo ao tras ao, situndose en un 15% de las operaciones cerradas en el ejercicio 2013. Las negociaciones en alquiler variable realizadas en el ao 2013 han superado las de alquiler fijo (65% versus 35%). Cerca del 50% de las negociaciones de renta en el ejercicio 2013 se han cerrado con disminuciones entre el 11% y el 20% del valor de la renta. Respecto al 2014 se prev que el modelo de negocio ms habitual en el cierre de las operaciones sea bajo la formula del alquiler variable en ms de un 25%, con un cierto repunte del modelo del alquiler fijo. Los modelos de negocio correspondientes a management y franquicia apuntan un ligero retroceso con respecto al modelo tradicional del alquiler. Los encuestados siguen apostando claramente por un ao 2014 con fusiones e integraciones de grupos. 4. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina3 1.1 Situacin actual de los activos hoteleros espaoles En el ejercicio 2013, el 60% de los hoteles de los grupos que han participado en el informe son la mitad en propiedad y la otra mitad en rgimen de alquiler, el 25% en gestin y el 15% restante franquicias. Destacar que el 43% de los activos se encuentran ubicados en territorio nacional, siendo la segunda ubicacin predominante el Caribe con un17% de los activos. Los activos ubicados en la Unin Europea representan el 16% y los ubicados en el resto de Europa el 9%. El 15% restante se encuentra distribuido en distinto pases del resto del mundo. Espaa 42,60% Unin Europea 15,77% Resto de Europa 9,86% Caribe 16,77% Resto del mundo 15,00% Mix de Activos segn localizacin geogrfica Propiedad 30,25% Alquiler 30,29% Gestin 24,86% Franquicia 14,60% Mix de Activos - actuales 5. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina4 Si comparamos los resultados del ao 2013 con los resultados obtenidos en los aos anteriores (2011 y 2012), se observa que el nmero de activos en propiedad se han mantenido igual que en el 2012 y con respecto al primer ao de estudio han disminuido casi 4 puntos porcentuales. Los hoteles en rgimen de alquiler despus de registrar en el ao 2012 un ligero aumento de algo ms de un punto porcentual, en el ao 2013 han descendido casi 3 puntos porcentuales con respecto al ao 2012. En cuanto los hoteles en gestin, al igual que en los de alquiler despus de aumentar en el ao 2012 con respecto al ao 2011, en el 2013 se han mantenido prcticamente igual que en el ao anterior. Los activos en franquicia se han incrementado en casi 3 puntos porcentuales en el ltimo ao de estudio con respecto al ao anterior. El porcentaje de activos ubicados en el territorio nacional se han mantenido prcticamente igual con respecto al anterior informe, mientras que los ubicados en la Unin Europea (sin Espaa) han disminuido en algo ms de 12 puntos. El nmero de hoteles en el Resto de Europa, Caribe y Resto del mundo han incrementado su presencia con respecto al ao anterior. Espaa Unin Europea Resto de Europa Caribe Resto del mundo 48,98% 24,48% 4,08% 12,24% 10,22% 43,24% 28,20% 3,33% 13,33% 11,90% 42,60% 15,77% 9,86% 16,77% 15,00% Mix de Activos segn localizacin geogrfica 2011, 2012, 2013 2011 2012 2013 Propiedad Alquiler Gestin Franquicia 33,88% 31,48% 20,37% 9,25% 30,15% 32,86% 25,20% 11,79% 30,25% 30,29% 24,86% 14,60% Mix de Activos 2011, 2012, 2013 2011 2012 2013 6. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina5 1.2 Evolucin de los Modelos de Negocio Las desinversiones representaron en el ao 2013 el 27% del total de las operaciones realizadas, los contratos de alquiler fijo el 12%, los de alquiler variable el 23%, los contratos de franquicia el 15% y los de gestin el 14%. Las compras representaron en el ao 2013 casi el 8% de las operaciones realizadas. As como en los informes anteriores mencionbamos la tendencia a la baja de la firma de contratos de alquiler fijo en este ejercicio se invierte la tendencia pasando de un 9% en el ao 2012 a un 12% en el 2013 y con una previsin para el ao 2014 del 15,5%. Mientras que los contratos de alquiler fijo aumentan, los contratos de gestin disminuyen considerablemente, pasando del 21,7% en 2012 al 14,3% en el ao 2013 y para el 2014 se prev representen poco ms del 13%. Los contratos de franquicia que en el ao 2012 adquirieron un papel destacado en el panorama hotelero nacional representando el 20%, mientras que en los dos primeros aos de realizacin de este estudio (2010 y 2011) se situaban en el 3% del total de las operaciones firmadas, en el ao 2013 han pasado a representar el 15% y la previsin para el 2014 es del 10%. Alquiler fijo Gestin management Alquiler variable Desinversin Compra Franquicia 28,57% 25,71% 22,86% 11,42% 8,58% 2,86% 20,59% 29,41% 23,54% 11,76% 11,76% 2,94% 15,38% 30,76% 23,10% 10,26% 12,80% 7,70% 9,10% 21,69% 33,46% 7,44% 8,27% 20,04% 12,24% 14,32% 23,06% 27,35% 7,87% 15,16% 15,52% 13,37% 25,21% 29,42% 6,29% 10,19% Operaciones segn Modelo de Negocio Ejercicios 2009 - 2010 - 2011 - 2012 - 2013 - Previsin 2014 2009 2010 2011 2012 2013 Prev.2014 A.fijo 12,24% Gestin/Manag 14,32% A.variable 23,06% Desinversin 27,35% Compra 7,87% Franquicia 15,16% Operaciones segn Modelo de Negocio actuales 7. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina6 1.3 Las rentas En el ao 2013, y en el caso concreto de las operaciones realizadas bajo el modelo de alquiler, los alquileres de renta variable han representado el 65,3% del total de las operaciones y las de alquiler fijo el 34,7%. Con respecto al ao 2010, en el ao 2013 los contratos de renta de alquiler fijo han disminuido 4 puntos porcentuales mientras que los de rentas de alquiler variable han aumentado tambin 4 puntos porcentuales. Mientras que en el ao 2010 estas rentas se basaban en un porcentaje del total de ingresos del 22% y en el ao 2012 se mantuvieron prcticamente igual aumentando 1 punto porcentual, en el ao 2013 se han situado en el 25%. Las rentas basadas en el porcentaje del beneficio de explotacin en el ao 2010 se situaban en el 70% del beneficio mientras, en el ao 2012 este aument hasta el 75%, y en cambio en el 2013 la tendencia ha cambiado descendiendo hasta situarse en el 72%. Alquiler fijo 34,70% Alquiler variable 65,30% Operacin en Alquiler - 2013 Total ingresos Total Bfo. Explotacin 22% 70% 23% 75% 25% 72% Operaciones en AlquilerVariable 2010, 2012 y 2013 2010 2012 2013 Alquiler fijo Alquiler variable 46,60% 53,40%43,22% 56,78%34,70% 65,30% Operaciones en Alquiler- 2010, 2012, 2013 2010 2012 2013 8. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina7 En el ejercicio 2013, en el 72% de los contratos de alquiler fijo, la renta pactada se ha situado entre los 3.001 y los 9.000 habitacin/ao (variando en funcin de la categora y la ubicacin del activo), mientras que en el ao 2012 la renta de estos contratos se situaron entre los 3.000 y los 9.000 en el 85% de los casos al igual que en el ao 2010 que suceda en el 91% de los contratos negociados en ese ao. Siempre en funcin de la ubicacin y categora del establecimiento, para los contratos de alquiler variable en el ao 2013 el 20% de la renta media obtenida se ha situado entre los 3.001 y los 5.000 habitacin/ao, el 43% entre los 5.001 y los 7.000 habitacin/ao, el 18% la renta se ha situado entre los 7.001 y ms de 15.000 y un 14% entre los 11.001 y los 13.000. Mientras que en el ao 2012, la renta media obtenida en el 30% de los contratos se situ entre los 3.001 y los 5.000 habitacin/ao. Menosde 3.000 De 3,001 a 5.000 De 5.001 a 7.000 De 7.000 a 9.000 De 9.001 a 11.000 De 11.001 a 13.000 31,33% 5,01% 30,33% 25,00% 8,33% 27,23% 8,90% 30,12% 18,62% 6,08% 9,05% 10,01% 15,20% 35,15% 22,10% 8,54% 9,00% Nivel de RentaMedia - Alquiler fijo 2010, 2012 y 2013 2010 2012 2013 Menosde 3.000 De 3,001 a 5,000 De 5.001 a 7.000 De 7.001 a 9.000 De 11,001 a13,000 De 13.001 a15.000 Mas de 15.000 14,29% 57,14% 28,57% 27,27% 30,15% 32,18% 10,40% 20,19% 42,81% 17,80% 14,29% 4,91% Nivel de RentaMedia - Alquiler Variable 2010, 2012 y 2013 2010 2012 2013 9. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina8 En el ao 2013 cerca del 50% de las renegociaciones de renta se cerraron con disminuciones de entre el 11% y el 20%. Destacar que en el ejercicio 2012 cerca del 65% de las renegociaciones se cerraron con una disminucin de renta entre el 6% y el 15%. Menos del 5% Del6% al 10% Del 11% al 15% Del 16% al 20% Del 21% al 30% Del31% al 40% Ms del 40% 1,14% 27,57% 15,29% 29,57% 13,29% 6,14% 3,02% 38,22% 36,73% 18,73% 7,04% 10,52% 19,90% 27,24% 7,24% 13,82% 5,22% Rentas ala bajadelos activos actuales en cartera bajo rgimen dealquiler 2010, 2012 y 2013 2010 2012 2013 10. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina9 1.4 Las compras y desinversiones Si bien en el ao 2010, un 43% de las operaciones se realizaron en territorio espaol, un 29% en la unin europea, y un 14% en el resto de Europa y Caribe y Latinoamrica, en el ao 2012 estas transacciones estuvieron ms repartidas con un 24% en Espaa, un 23% entre el Caribe y Latinoamrica y un 6% en la Unin Europa y el mismo porcentaje para el resto de Europa. Para el ao 2013, las operaciones realizadas en Espaa han representado el 33% del total, el 14% en la unin Europea y el resto de Europa a partes iguales, en el Caribe se han hecho casi el 20% y Latinoamrica que en el ao 2012 se realizaron el 23% de las operaciones en el 2013 nicamente han sido del 9%. En cuanto a tipologa de hoteles, el mercado urbano sigue siendo el ms demandado para realizar inversiones representando el 75% y el 72% de las operaciones en los aos 2013 y 2012 respectivamente. Espaa Unin Europea Resto de Europa Caribe Latinoamrica Resto del Mundo 42,86% 28,57% 14,29% 7,14% 7,14% 24,35% 6,52% 6,52% 22,85% 22,85% 16,91% 33,13% 14,43% 14,43% 19,77% 9,12% 9,12% Operaciones deCompra y/o Venta segn localizacin geogrfica2010, 2012 y 2013 2010 2012 2013 Urbano Vacacional 87,50% 12,50% 72,30% 27,70% 75,30% 24,70% Operaciones decompray/o ventasegn zona 2010 2012 2013 11. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina10 Mientras que en el ao 2012 el 25% de las transacciones se realizaron en hoteles de 5 estrellas, ms de la mitad en hoteles de 4 estrellas, y el resto de las mismas en hoteles de otra categora, en el ao 2013 las transacciones que se han realizado han quedado ms repartidas siendo el 24% en hoteles de 5*, el 33% en hoteles de 4* y el 19% en hoteles de 3*, el 10% en hoteles low cost y el resto en otros. 5* 4* 3* LowCost Otros 25,00% 37,50% 12,50% 25,00% 25,45% 51,22% 23,33% 23,64% 32,73% 19,04% 10,04% 14,55% Operaciones Compra y/o Venta segn categoria 2010, 2012 y 2013 2010 2012 2013 12. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina11 1.5 Previsiones de cierre para el ejercicio 2014 La tendencia con respecto al modelo de negocio a desarrollar por los grupos hoteleros est en una ligera evolucin hacia los alquileres tanto fijos como variables, destacando estos ltimos. Las desinversiones van a ser la tnica para el ao 2014. Los contratos de franquicia pasarn a representar el 11%, algo menos de lo previsto en aos anteriores, en un mercado tan atomizado como el nacional, y en el que los propietarios/gestores independientes buscan frmulas paralelas y complementarias a su gestin que les permita llegar y posicionarse en mercados alternativos a los que trabajaban habitualmente. En este sentido destacar que los contratos de franquicias representaron el ao 2009 un 3% de las operaciones y en el 2012 llegaron al 20%. Alquiler fijo Gestin management Alquiler variable Desinversin Compra Franquicia 28,57% 25,71% 22,86% 11,42% 8,58% 2,86% 20,59% 29,41% 23,54% 11,76% 11,76% 2,94% 15,38% 30,76% 23,10% 10,26% 12,80% 7,70% 9,10% 21,69% 33,46% 7,44% 8,27% 20,04% 12,24% 14,32% 23,06% 27,35% 7,87% 15,16% 15,52% 13,37% 25,21% 29,42% 6,29% 10,19% Operaciones segn Modelo de Negocio Ejercicios 2009 - 2010 - 2011 - 2012 - 2013 - Previsin 2014 2009 2010 2011 2012 2013 Prev.2014 13. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina12 Las previsiones para el ao 2014 indican que las renegociaciones de la renta estarn repartidas del siguiente modo: el 11% sern menores del 5%, el 17% estarn entre el 6% y el 10%, el 18% entre el 11% y 5l 15%, el 27% de las renegociaciones se situaran en torno al 16% y al 20%, el 12% entre el 31% y el 40%, y el 14% restante quedar repartido a partes iguales entre el rango que va del 21% al 30% y en ms del 40%. A la pregunta sobre las posibles integraciones o fusiones en el sector que pudieran producirse durante el ao 2014 al igual que en el informe del ao anterior el 78% de los encuestados creen que seguir habiendo operaciones de esta ndole. Menor 5% 6%al 10% 11%al 15% 16%al 20% 21%al 30% 31%al 40% Ms del 40% 1,14% 27,57% 15,29% 29,57% 13,29% 6,14% 3,02% 38,22% 36,73% 18,73% 7,04% 10,52% 19,90% 27,24% 7,24% 13,82% 5,22% 11,18% 17,10% 18,14% 27,30% 7,00% 12,14% 7,14% Situacin delas negociaciones derenta2010, 2012, 2013 y previsin 2014 2010 2012 2013 Prev 2014 Si 78,00% No 17,00% NS/NC 5,00% Cree que se va a producir alguna fusin / integracin / compra - venta entre compaas hoteleras durante el ao 2014? 14. MAGMA HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Gestin de Activos hoteleros Espaa 2014 BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES Pgina13 Albert Grau Vidal Bruno Hall Boix MAGMA HOSPITALITY CONSULTING Pamplona, 92 94 3 2 08018 Barcelona Tel. 934 869 180 Fax 934 869 181 www.magmahospitaltiyconsulting.com info@magmahc.com